Teilverkauf – lohnt sich das?

Auf diese Frage gab Notar Sebastian Mensch, Ludwigsburg, auf der Informationsveranstaltung des Ortsvereins Heilbronn am 13.11.2023 eine eindeutige Antwort - ja der Teilverkauf rentiere sich in aller Regel für den Aufkäufer, aber nicht für den teilverkaufswilligen Eigentümer. Das Vertragswerk sei äußerst komplex und für Laien nahezu undurchdringbar. Die nach einem Teilverkauf ins Grundbuch aufzunehmenden Belastungen blockierten das Resteigentum für den Verkäufer. Der Teilverkauf entpuppe sich bei näherer Betrachtung als ein teures, umständliches Darlehen, das ein Finanzinvestor ausgebe. Alternativen neben einem Teilverkauf wurden aufgezeigt. Der stellvertretende Vorsitzende Gerhard Schmidberger verwies auf einem kleinen, aktuellen Ratgeber vom Beck-Verlag mit dem Titel „Immobilienverrentung“ von Janine Hardi (ISBN 978-3-406-80760-2, 11,90 EU).

 

Aktuelles von A(brechnung) bis Z(ertifizierter Verwalter)

Die Lähmung verursacht durch die Pandemie lässt nach und es können wieder Präsenzveranstaltungen angeboten werden. H&G Heilbronn setzte seine Informationsreihe am 9.11.2023 mit dem stellvertretenden Vorsitzenden, RA Norbert Slomian, fort. Im gutgefüllten Saal des Heinrich-Frieß-Hauses, Heilbronn, erläuterte der auf das Immobilienrecht spezialisierte Anwalt in alphabetischer Reihenfolge Probleme rund um das Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Durch die Anforderungen, die das novellierte GEG (Gebäude-Energie-Gesetz) setzt, steigen auch die Anforderungen für die Vermieter. Hierüber und vieles andere mehr kam in dem kurzweiligen Vortrag an die Reihe.

Ein Gerichtsvollzieher berichtet

 

Haus & Grund Heilbronn hatte vom Amtsgericht Heilbronn den Gerichtsvollzieher Pierre Holzwarth als Vortragenden im Bürgerhaus in Böckingen zu Gast. Holzwarth erklärte, wie man Gerichtsvollzieher wird. Er sei beamtet. Ihm sei ein fester Bezirk zur Vollstreckung zugeteilt. Dieser teile sich auf in einen Stadt- und Landteilbezirk. Die Vollstreckung in Mobilien, also solche Sachen, die dem Schuldner weggenommen werden können, sei nahezu zum Erliegen gekommen. Wer hätte denn schon Interesse im Wege des Pfandverkaufs einen alten Fernseher, dann auch noch ohne jede Gewährleistung, zu erwerben? Niemand. Häufig müsse er aber die Vermögensauskunft den Schuldnern abverlangen. Dies sei früher Richteraufgabe gewesen und hieß weiland Offenbarungseid. Auch zu Zwangsräumungen wusste der staatliche Vollstrecker Interessantes zu berichten.

Vorsorgevollmacht und anderes

Vor vollem Haus auf Einladung des Ortvereines Heilbronn von Haus&Grund referierte Notarin Anne Tobien über Vorsorgevollmacht, Betreuungs- und Patientenverfügung. Für den allen Laien hört sich das alles ähnlich an. Tobien, die vormals staatlich verbeamtete Notarin war und sich jetzt als freie Notarin im Heilbronner Schwabenpark niedergelassen hat, klärte über die Begrifflichkeiten anschaulich und verständlich auf. Sie legte dar, dass eine notarielle Form gesetzlich nicht vorgeschrieben sei. Aber bei der Vollmacht, wobei das Gesetz selbst den Begriff Vorsorgevollmacht selbst nicht kenne, komme man dann schnell an Grenzen im Rechtsverkehr, wenn Beteiligungen an Unternehmen vorhanden sind, oder über Grundstücke verfügt werde soll. Hier hilft nur die notarielle Vollmacht weiter. Und bitte, so der Appell der Expertin an das Publikum im Bürgerhaus, sorgen Sie in guten Zeiten vor. Denkbar schlecht sei, noch kurz vor knapp in die Intensivstation zum Patienten gerufen zu werden, damit dieser noch schnell noch wichtige Regelungen zu protokollieren könne.

Konfliktmanagement

Haus & Grund lud zu seinen regelmäßigen Vortragsveranstaltungen am 08.10.2019 die Personaltrainerin, Daniela Stotz, Heilbronn ein. „Wer hatte denn schon Konflikte?“, fragte sie einleitend das Publikum, das sich im Veranstaltungsraum der Hoerner Bank eingefunden hatte. Nicht eine Hand blieb unten. Konflikte begleiten uns lebenslang, so die Referentin. Bereits im Sandkasten könne man bei Kindern rustikale Auseinandersetzungen erleben. Unter Thema „Streiten aber richtig“ klärte Stotz auf, wie man eigene Positionen möglichst konfliktfrei verteidigt.

Unter dem obigen Stichwort eröffnete der Ortsverband von Haus&Grund Heilbronn seine Vortragsreihe für die Saison 2019/2020. Am 19.9.2019 fanden sich gut über 150 Besucher im Bürgerhaus in Heilbronn ein, trotz bestem Wetter, BUGA und Weindorf. Dr. Klaus Pfizenmayer, Vors. des Ortsverbandes, stellte den Mustermietvertrag des Landesverbandes vor. Punkt für Punkt wurde durchgegangen. Ein überaus reges Publikum stellte dem Experten zahlreiche Fragen, wie zur Tierhaltung, Schönheitsreparaturen und v.a.m. Für den versierten Anwalt ein Leichtes, gehört er doch zum kleinen Kreis derjenigen, die den Mustervertrag ausgearbeitet haben

Am 16.5.2019 erläuterte Roland Rapp, Vaihingen, Geschäftsführer der Fa. VVM Assekuranz-Dienstleistungs-GmbH, Vaihingen/Enz im Bürgerhaus wie richtiger Versicherungsschutz rund um die Immobilie geht. Seit dem Wegfall des Feuerversicherungsmonopols vor gut über 20 Jahren habe sich einiges getan. Auch die Reform des Versicherungsvertragsgesetzes habe sich nicht nur zum Vorteil des Verbrauches entwickelt. Welche Gefahren man möglichst abdecken sollte, zeigte Rapp auf. Man könne mittlerweile bei vielen Versicherungsgesellschaften unterschiedliche Leistungen mit unterschiedlichen Tarifen auswählen.

Haus&Grund lud in die Räume der Hoerner Bank ein. Vor ausgebuchtem Haus trug Rechtsanwalt Norbert Slomian zum neuen Mietrecht, das ab 1.1.2019 gilt, vor. Bei der Mietpreisbremse konnte der Fachanwalt bundesweit nur ein rechtes Durcheinander feststellen. In einigen Bundesländern haben Gerichte die Bremse wegen Nachlässigkeiten des Länderverordnungsgebers gekippt. In anderen Ländern gilt sie gleich gar nicht. So richtig gelungen sei das Gesetz hierzu nicht. Die Neuerungen bei Modernisierungen wurden vorgestellt. Dazu wurde von reinen Instandsetzungen, die keine Mieterhöhungen erlauben, abgegrenzt. Die Grundsteuerreform wurde kurz gestreift. Auf das Erfordernis der Hausverwalter, sich ab 1.3.2019 neu zuzulassen, wurde hingewiesen.

 

Haus und Grund Heilbronn charterte wieder zwei Busse, um die 80 Mitglieder ins Forum am Schloss in Ludwigsburg zu bringen. Locker hätten es auch 100 sein können, aber damit wäre die Kapazität bei Weitem erschöpft gewesen. Erst um 9.oo Uhr ging es von Heilbronn ab. Ludwigsburg ist ja beinahe ein Heimspiel. Nach den Ausführungen von Michael Hennrich dem Vorsitzenden des Landesverbandes von Haus und Grund Württemberg und dem Hauptredner, Dr. Hans-Ulrich Rülke, Fraktionsvorsitzender der FDP im Württ. Landtag ging es ins nur wenig Kilometer entfernte Löchgau zum Hofgut Scheuler. Spargelgerichte lachten die Teilnehmer an. Die Rückfahrt nach Heilbronn erfolgte von Besigheim mit „Neckarbummler“ per Schiff.

RA Carsten Sessler, Mannheim, stellt den imaginären Herrn Klaus der interessierten Zuhörerschaft von Haus und Grund Heilbronn vor. Klaus ist 34 Jahre alt und hat drei Unterhaltspflichten, damit sind seine Gattin sowie die beiden Kinder gemeint. Daneben besitzt er noch Schulden in der Höhe von genau 24.621,15 EU bei 43 Gläubigern. Sprich er ist pleite. Das Nettoeinkommen beträgt 1.400 EU, somit ist von diesem Gehalt für eine vierköpfige Familie nichts pfändbar. Anhand dieses fingierten Falles, der aber in der realen Welt durchaus Parallelen findet, erklärt Sessler die Mechanismen. Vorgeschaltet ist ein außergerichtliches Regulierungsverfahren, dem alle Gläubiger zustimmen müssen. Also oft hoffnungslos. Es folgt die Eröffnung des Verbraucherinsolvenzverfahrens. Ein Insolvenzverwalter wird bestellt. Dieser setzt sich dann umgehend mit dem Vermieter in Verbindung. Was die Aufgabe des Insolvenzverwalters ist, wird erläutert. Es fallen viele Fachbegriffe, wie Insolvenzforderung, Masseverbindlichkeit, Masseunzulänglichkeit, Neu- und Altmasseverbindlichkeit u.a.m. Der Unterschied zwischen Herausgabe und Räumung wird erklärt. Tja, alles nicht so erfreulich für die anwesenden Vermieter. Aber zum Schluss gibt der Experte wertvolle Tipps. Sinnvoll sei es sich im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten über den Mietinteressenten zu informieren. Stocken die Mietzahlungen, dann frühzeitig handeln! Nutzen Abmahnungen bei schleppenden Zahlungen nichts, sollte möglichst rasch gekündigt werden.

Haus & Grund Heilbronn hatte Diplom-Rechtspfleger Roland Traub vom Amtsgericht Schwäbisch Hall zu Gast. Traub referierte über Grundstücksversteigerungen. Auch wenn das Gesetz nur vom Grundstück spricht, sind die darauf aufstehenden Gebäude und auch Eigentumswohnungen umfasst. Wann kommt es zu einer Versteigerung? Einmal, wenn Schulden nicht bezahlt werden können, oder aber, wenn sich mehrere Eigentümer eines Grundstückes nicht über den Verkauf einigen können, so etwa bei Erbengemeinschaften oder Ex-Ehepartnern. Der Ablauf einer Versteigerung wurde dargestellt. Der Eigentumserwerb erfolgt meistens am Ende des Termines und zwar durch schlankes Vorlesen des Zuschlagsbeschlusses. Um Eigentümer zu werden, muss im Saal nur die höchste Zahl genannt werden. Es ist kein Grundbucheintrag erforderlich, Grundsteuer wird später entrichtet, die Bezahlung erfolgt ebenfalls später, jedoch kann 10% Sicherheit verlangt werden. Über mangelnden Zulauf bei seinen Terminen konnte sich Traub nicht beklagen. Der Erwerb bei Gericht sei nichts außergewöhnliches mehr.

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